Hisseli taşınmazda paydaşların bir kısmı vergi ödemiyorsa ne yapmalı?

Bu, emlak vergisinde en kolay tespit edilebilen ama en çok gözden kaçan gelir kaybıdır. Paylı mülkiyette her paydaş, hissesi oranında mükelleftir; bir taşınmaza ait hisse paylarının toplamı 1'i (tam payı) bulmuyorsa, aradaki fark kadar bir kısım için hiç kimseye tahakkuk yapılmıyor demektir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda; Türkiye sınırları içinde bulunan binaların Bina Vergisine, arazi ve arsaların Arazi Vergisine tabi olduğu düzenlenmiştir. Verginin mükellefi ise; bina için binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler; arazi için arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir.

Mülkiyet birden fazla kişiye aitse:

- Paylı (müşterek) mülkiyette: malikler hisseleri oranında mükelleftir. Her paydaş için ayrı mükellefiyet tesis edilir ve kendi payına düşen vergi kendisinden istenir.
- Elbirliği (iştirak) mülkiyetinde: malikler vergiden müteselsilen sorumludur; verginin tamamı ortaklardan herhangi birinden istenebilir.

Buradan basit ama çok etkili bir kontrol doğar: her taşınmaz için kayıtlı hisse paylarının toplamı 1 olmalıdır. Toplam 1'den küçükse, eksik kalan pay için mükellefiyet kurulmamıştır. Bu genellikle; veraset yoluyla intikal eden paylarda, satışla el değiştiren hisselerde ve tapu-belediye kayıtlarının eşleşmediği durumlarda ortaya çıkar.

Sayıştay'ın 2024 yılı denetim raporlarından birinde; bir belediyede aynı taşınmaza paylı mülkiyet halinde çeşitli hisse oranlarıyla sahip maliklerin hisse oranları toplamının 1'e eşit olmadığı, dolayısıyla emlak vergisi mükellefiyetinin tesisinde eksiklikler bulunduğu görülmüştür. Sonuç bölümünde; hisse payları toplamı 1'den küçük olan taşınmazların incelenerek emlak vergisi mükellefiyeti kurulmayan maliklerin tespit edilmesi ve bunlara ilişkin tahakkuk ve tahsilat işlemlerinin tamamlanması gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama önerisi: emlak vergisi veri tabanınızda taşınmaz bazında hisse paylarını toplayan bir sorgu çalıştırın; toplamı 1'den küçük çıkan kayıtları liste haline getirin. Bu listeyi tapu kayıtlarıyla (TAKBİS/tapu müdürlüğü yazışması) karşılaştırarak eksik paydaşları belirleyin. Tespit edilen maliklere bildirimde bulunma çağrısı yapın; bildirimde bulunulmadığı hallerde Kanunun öngördüğü şekilde idarece tarh yoluna gidin. Zamanaşımı sürelerini gözeterek geriye dönük tahakkukları yapın. Bu kontrolü yılda bir kez rutin hale getirin; veraset ve satış hareketleri nedeniyle liste her yıl yeniden dolar. Aynı sorguyu çevre temizlik vergisi ve ecrimisil kayıtları için de düşünebilirsiniz.