Kira süresi biten taşınmazı ihalesiz uzatabilir miyiz?

Hayır. Kira süresi sona eren bir taşınmazın, yeni bir ihale yapılmaksızın aynı kişiye "süre uzatımı" yoluyla bırakılması 2886 sayılı Kanuna aykırıdır. Encümen kararı, ihalenin yerini tutmaz.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun kapsam maddesinde; genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği düzenlenmiştir. Aynı Kanunun ihale usullerini düzenleyen maddesinde, taşınmazların üçüncü kişilere kiralanmasının burada sayılan usuller çerçevesinde yapılacağı; "Kiralarda sözleşme süresi" başlıklı maddesinde ise, belirli istisnalar dışında kiraya verilecek taşınmazların kira süresinin on yıldan çok olamayacağı hükme bağlanmıştır.

Yetki bakımından 5393 sayılı Belediye Kanununda; belediyeye ait taşınmazların üç yıldan fazla süreyle kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye meclisine, süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek yetkisi belediye encümenine aittir. Ancak bu yetkiler, ihale yapılması zorunluluğunu ortadan kaldırmaz; encümen veya meclis, ihale kararını alan mercidir, ihalenin alternatifi değil.

Süresi biten kiralamada iki yanlış uygulama sık görülür:

1. Bedele artış yapılarak süre uzatımı: Kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmaz idareye döner; yeniden kiraya verilecekse yeni bir ihale yapılır. Bedele enflasyon oranında zam yapmak, ihale yükümlülüğünü karşılamaz ve rekabeti tamamen ortadan kaldırır.
2. Ecrimisil alınarak kullandırmaya devam: Sözleşme bittikten sonra taşınmazda kalan kişi fuzuli şagil durumuna geçer. Ecrimisil, bu işgalin tazminatıdır; kullandırmanın hukuki dayanağı değildir. Ecrimisil alınıyor olması, tahliye ve yeniden ihale yükümlülüğünü kaldırmaz.

Sayıştay'ın denetim raporlarında bu iki uygulamaya birlikte rastlanmıştır. Bir raporda; kira süresi sona eren bazı taşınmazların yeni bir ihale yapılmaksızın, kira bedelinde belirli bir artış yapılmak suretiyle aynı kişilere yeniden kiraya verildiği tespit edilmiş; kamu idaresi cevabında kiralama ihalelerinde 2886 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmaya başladığı bildirilmiştir. Başka bir raporda ise aynı uygulamanın yanı sıra, süresi dolan taşınmazların ecrimisil uygulanmak suretiyle kullandırılmaya devam edildiği tespit edilmiş; bulguda 2886 sayılı Kanunun kapsam, kira süresi ve ecrimisil ve tahliye maddelerine yer verilmiştir.

Uygulama önerisi: kira sözleşmelerinizin bitiş tarihlerini gösteren bir takip tablosu tutun ve bitişten en az üç ay önce yeni ihale sürecini başlatın; süre uzatımı ihtiyacı çoğu zaman ihmalden doğuyor. Sözleşme metnine, sürenin sonunda taşınmazın tahliye edileceği ve uzatmanın söz konusu olmadığı hükmünü açıkça koyun. Süresi dolduğu halde kullanım devam ediyorsa; ecrimisil tespit ve takdirini yapın, tahliye işlemini de eş zamanlı yürütün, ecrimisili kalıcı bir kira ilişkisine dönüştürmeyin. Meclis ve encümen kararlarında "süre uzatımı" ifadesi yerine "yeniden ihale" kararı alın.