Ruhsatsız binadan emlak vergisi alınır mı?

Doğru değil. Emlak vergisi mükellefiyeti, yapının ruhsatlı olup olmamasına değil, ortada bina bulunup bulunmadığına bağlıdır. Ruhsatsız bir bina da bina vergisine tabidir.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre; Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisine tabidir ve "bina" tabiri, yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Verginin mükellefi ise binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir.

Son ifade burada belirleyicidir: tapuda kayıtlı olmayan veya ruhsatsız yapılmış bir binada dahi, o binayı malik gibi kullanan kişi mükelleftir. Dolayısıyla "tapusu yok", "ruhsatı yok" gibi gerekçeler mükellefiyeti ortadan kaldırmaz.

Diğer taraftan 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, Kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur ve yapı tamamlandığında yapı kullanma izni alınır. Ancak bu, imar mevzuatına ilişkin bir yükümlülüktür; ihlali imar yaptırımlarını gerektirir. Vergi mevzuatı bakımından ise sonuç değişmez: bina varsa vergi de vardır.

İki mevzuatın karıştırılması, uygulamada ciddi bir gelir kaybına yol açar: ruhsatsız yapılar hem imar yönünden işlem görmez hem de vergi dışı kalır.

Sayıştay'ın 2024 yılı denetim raporlarından birinde; ilçe sınırları içerisinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi olmayan binalardan emlak vergisi alınmadığı ve bu suretle gelir kaybına sebebiyet verildiği görülmüştür. Sonuç bölümünde; yapı ruhsatı ve kullanma izni belgesi olmayan binalarda tapu kayıtlarında malik gibi tasarruf edenlerin mükellef olarak emlak vergisi ödemesi gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama önerisi: imar ve emlak birimleriniz arasında düzenli bir veri akışı kurun, kaçak yapı tespit tutanakları, yıkım kararları ve encümen kararlarının bir örneği emlak servisine gitsin. Bu belgeler, aynı zamanda mükellefiyet tesisinin de dayanağıdır. Yoklama memurlarınızı aktif kullanın; sahada tespit edilen her bina için yoklama fişi düzenlensin. Elektrik ve su aboneliği kayıtları da güçlü bir veri kaynağıdır; abonesi olup emlak vergisi mükellefiyeti bulunmayan adresleri karşılaştırmayla tespit edin. Mükellefiyet tesis ederken zamanaşımı süresini gözetin ve geçmiş yılları da değerlendirin. Bu çalışmanın imar yaptırımlarını ikame etmediğini, iki sürecin paralel yürüdüğünü ekiplerinize hatırlatın.