Kira süresi dolunca sözleşmeyi ihalesiz uzatabilir miyiz?

Doğru yol, süre sonunda yeniden ihale yapmaktır. Süreyi ihalesiz uzatmak veya ecrimisille kullandırmaya devam etmek, kiralama işlemini kanunun öngördüğü usulden çıkarır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun "Kapsam" başlıklı 1'inci maddesinde; belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği belirtilmiştir. Kiralama, bu Kanuna tabi bir işlemdir; süresi dolan bir kiralamanın devamı da yeni bir kiralama işlemi olduğundan yine ihale gerektirir.

Yetki dağılımı ise 5393 sayılı Belediye Kanununda gösterilmiştir:

- 18'inci maddede; taşınmaz mal alımına, satımına, takasına, tahsisine, tahsis şeklinin değiştirilmesine veya tahsisin kaldırılmasına; üç yıldan fazla kiralanmasına ve süresi otuz yılı geçmemek kaydıyla bunlar üzerinde sınırlı ayni hak tesisine karar vermek belediye meclisinin görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.
- 34'üncü maddede; taşınmaz mal satımına, trampasına ve tahsisine ilişkin meclis kararlarını uygulamak ve süresi üç yılı geçmemek üzere kiralanmasına karar vermek belediye encümeninin görevleri arasında gösterilmiştir.

Dolayısıyla kiralama kararında iki soru sırayla cevaplanır: süre üç yılı aşıyor mu? Aşıyorsa meclis, aşmıyorsa encümen karar verir. Kararın ardından 2886 sayılı Kanuna göre ihale yapılır.

Süre sonunda kiracının kullanımı devam ediyorsa, bu bir "uzatma" değil işgaldir. Bu durumda ecrimisil istenmesi ve taşınmazın tahliyesinin sağlanması gerekir. Ecrimisil, taşınmazın ihalesiz kullandırılmasını meşrulaştıran bir yöntem değildir; geçici ve istisnai bir tazminattır.

Sayıştay'ın 2018 yılı denetim raporlarından birinde; kiraya verilen taşınmazların süre sonunda ihaleye çıkılmadan kira süresinin uzatılması ve ecrimisil uygulaması bulguya konu edilmiş; bulguda 2886 sayılı Kanunun 1'inci maddesi ile 5393 sayılı Kanunun 18 ve 34'üncü maddelerindeki yetki hükümlerine yer verilmiştir. İdare bulguya katıldığını ve gerekli işlemleri yapacağını bildirmiştir.

Uygulama önerisi: kira sözleşmelerinizi bitiş tarihine göre sıralı bir tabloda izleyin ve süre bitiminden en az üç ay önce yeni ihale sürecini başlatın; bu, hem boş kalma süresini kısaltır hem de ihalesiz uzatma ihtiyacını ortadan kaldırır. Kararı alacak organı süreye göre belirleyin ve karar metninde süreyi açıkça yazın. Süre bitiminde tahliye etmeyen kiracılar için ecrimisil tahakkuku ile birlikte tahliye sürecini de başlatın; yalnızca ecrimisil almak, işgali yıllarca sürdüren bir uygulamaya dönüşüyor. Sözleşmelerinize "süre sonunda kendiliğinden uzar" gibi hükümler koymayın; bu tür hükümler 2886 sayılı Kanunun ihale zorunluluğuyla bağdaşmıyor.