Belediye Taşınmazını Kiraya Verirken Tahmini Bedel Rastgele mi Belirlenir?

Hayır, bu şekilde ihaleye çıkmak mevzuata aykırıdır; tahmini kira bedeli somut, araştırmaya dayalı ve dosyada belgelenmiş bir dayanağa sahip olmalıdır. Sayıştay tam olarak bu tür bir uygulamayı tespit etmiştir: "Kiralama ihalesi yapılan Belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan bazılarının tahmini kira bedellerinin piyasa rayiçlerine (gerçek değere) göre belirlenmediği, tahmini bedel hesaplamalarına esas dayanakların dosyalarında yer almadığı… görülmüştür."

Hukuki çerçeve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na dayanır. Bulguda şu açıklama yer alır: "Belediyeler mülkiyetlerinde bulunan taşınmazların kiraya verilmesinde 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabi olup kiralama işlemlerini ihale yoluyla yine bu Kanun'da belirtilen esas ve usullere göre gerçekleştirmek zorundadır… Gelir getirici bir niteliğe sahip olan taşınmaz kiralamalarının ihale edilmesinden önce idarece bir takım idari işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bunlardan birisi, ihalenin tahmin edilen bedelinin tespit edilmesidir."

Bedelin nasıl tespit edileceği kanunda ayrıntılı biçimde tarif edilmiştir: "2886 sayılı Kanun'un 'Tahmin edilen bedelin tespiti' başlıklı 9'uncu maddesinde yapılan düzenlemelere göre, tahmin edilen bedel idarelerce tespit edilecek veya ettirilecek; işin özelliğine göre gerektiğinde bu bedel veya bu bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulacaktır. Bu soruşturmalar sonucunda belirlenmiş olan tahmini bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap cetvelinde gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır."

Bulgu, idarenin "gerektiğinde" ifadesine sığınarak araştırmayı tamamen atlayamayacağını da açıkça vurgular: "Her ne kadar kanun koyucunun, tahmin edilen bedele ilişkin soruşturmaların işin özelliğine göre gerektiğinde yapılacağını belirtmiş olmasından hareketle, bahsi geçen soruşturmaların yapılıp yapılmaması konusunda idarelerin takdir hakkına sahip olduğu düşünülse bile, takdir hakkının sınırsız olmadığı, kamu hizmetinin gerekleri ve kamu yararı amacı taşıması gerektiği malumdur. Bu nedenle, tahmin edilen bedelin tespitine ilişkin olarak gerekli araştırmaların yapılarak, objektif ve somut bir biçimde gerekçelendirilmesi gerekmektedir."

Analiz:

1) "Gerektiğinde araştırma yapılır" ifadesi bir muafiyet değil, asgari bir standarttır, idare hiçbir zaman "bu işlemde araştırmaya gerek yoktu" diyerek tahmini bedeli keyfi belirleyemez; kamu geliri söz konusu olduğunda araştırmanın yapılmaması istisna değil, kuraldan sapmadır.

2) Kanun, araştırmanın kimlerden yapılabileceğini somut olarak sayar: belediye (kendi emlak/imar birimleri), ticaret odası, sanayi odası, borsa veya bilirkişiler. Emlak servisinin kendi başına, harici bir referans almadan verdiği bir rakam bu listedeki hiçbir kaynağı karşılamaz, en azından bir emlakçı/ticaret odası görüşü veya bilirkişi raporu gibi dış bir referans şarttır.

3) Sonuç, sadece araştırmanın yapılması değil, bunun belgelenmesidir: "tahmini bedel, bunun dayanaklarının da eklendiği bir hesap cetvelinde gösterilecek ve ihale dosyası arasında saklanacaktır." Yani araştırma yapılmış olsa bile, dayanak dosyada yer almıyorsa denetimde bu bulgu yine ortaya çıkar, sözlü/gayri resmi bir araştırma ispat açısından yok hükmündedir.

4) Bulguda ayrıca kira süresi biten taşınmazların yeniden ihalesiz, sadece bir artışla aynı kişiye verilmesi de sorunlu bulunmuştur, bu, tahmini bedel tespiti eksikliğinin bir uzantısıdır: yeni bir rekabetçi ihale ve güncel rayiç araştırması yapılmadan yapılan "otomatik yenileme", belediyenin gerçek piyasa değerinden düşük gelir elde etmesine yol açabilir.

Yapılacaklar:

1. Her kiralama ihalesi öncesi, tahmini bedeli belirlerken en az bir dış referans (ticaret/sanayi odası görüşü, yeminli bilirkişi raporu veya karşılaştırmalı emsal kira ilanları) toplayın ve bunu yazılı olarak dosyalayın.
2. Tahmini bedelin hesaplanma yöntemini gösteren bir hesap cetveli hazırlayın ve bunu ihale dosyasının ayrılmaz bir parçası olarak saklayın, sadece sonuç rakamını değil, nasıl hesaplandığını gösterin.
3. Kira süresi dolan taşınmazları otomatik olarak aynı kiracıya "artışla" devretmek yerine, süre bitiminde güncel rayiç bedel üzerinden yeni bir ihaleye çıkarmayı standart prosedür haline getirin.
4. Emlak/mali hizmetler biriminize, tahmini bedel tespiti için 2886 sayılı Kanun'un 9'uncu maddesindeki usulü (kaynak listesi + hesap cetveli + dosyalama) yazılı bir iç yönerge/talimat ile standartlaştırın.
5. Geçmişte bu şekilde (dayanaksız) belirlenmiş ve halen yürürlükte olan kira sözleşmeleri varsa, süre sonunda güncel rayiç üzerinden yeniden değerlendirin.

Uygulama önerisi: Bu bulgu, belediyelerin taşınmaz gelirlerinde en sık karşılaşılan zafiyetlerden biridir, çünkü kira geliri, vergi geliri gibi merkezi bir sistemle değil, yerel takdirle belirlenir ve bu takdir çoğu zaman belgesiz kalır. Sizin için pratik çözüm, ihaleye çıkmadan önce mutlaka yazılı bir dış görüş/emsal araştırması dosyaya koymaktır. Sayıştay'ın ölçüsü nettir: taşınmaz kiralama ihalelerinde tahmini bedel, 2886 sayılı Kanun'un 9'uncu maddesi uyarınca somut bir araştırmaya dayanmalı ve bu dayanak, hesap cetveliyle birlikte ihale dosyasında saklanmalıdır.