İmar planında konut alanı yazan bir yeri otopark diye kiraya verebilir miyiz?

Var, çünkü bir taşınmazın fiilen nasıl kullanılacağı, o taşınmazın imar planındaki işlevine uygun olmak zorundadır; plan konut alanı diyorsa, o alan plan değiştirilmeden başka bir amaçla (burada otopark) kullanılamaz, geçici veya kiralık olsa bile: 2023 denetiminde aynen, 'İmar planında konut alanı olarak işlevlendirilen taşınmazın İdare tarafından kiralanarak otopark alanı olarak kullanıma sunulduğu görülmüştür.' tespiti yapılmıştır. Kural Otopark Yönetmeliği'nde nettir: m.3, bir yerin 'otopark alanı' sayılabilmesi için ya ada içi otoparkı (imar planlarında düzenleme yapılmak suretiyle) ya da bölge/genel otoparkı (yine imar planlarıyla düzenlenmiş) olması gerekir, yani otopark, kendiliğinden ortaya çıkan bir kullanım biçimi değil, planla tanımlanması gereken bir işlevdir; m.4, binaların bahçe mesafeleri, yönetmelikteki istisnalar dışında otopark olarak kullanılamaz. Denetimin çıkardığı sonuç şudur: 'Mevzuat hükümlerinden anlaşılacağı üzere herhangi bir taşınmazın otopark alanı olarak belirlenebilmesi için imar planında otopark alanı olarak belirlenmesi veya imar planı değişikliği ile otopark alanına dönüştürülmesi gerekmektedir.', burada ise böyle bir plan değişikliği hiç yapılmadan, doğrudan malikle (yani belediyeyle) yapılan bir kira sözleşmesiyle fiili kullanım değiştirilmiştir; denetim sonucu kısa ve nettir: 'İdarenin mevzuat hükümlerine ve imar planlarına uygun işlem tesis etmesi yerinde olacaktır.'

Analiz: (1) 'Arsa boş duruyordu, en azından işe yaradı' sezgisi; imar planının bağlayıcılığını bir tercih meselesi sanır: bir arsanın inşa edilmemiş olması, onun plan dışı bir amaçla kullanılabileceği anlamına gelmez, imar planı, sadece inşaat izni vermekle kalmaz, o bölgenin genel düzenini ve gelecekteki kullanım öngörüsünü de belirler; bir konut alanının fiilen otoparka dönüşmesi, o bölgede planlanmış yoğunluk, yeşil alan, altyapı kapasitesi gibi hesaplamaları da bozar (otopark-yer-tahsisi ve imar-plani-amaci-disi-kullanim dosylarının 'boş arazi serbest kullanım alanı değildir' sürümü: plan, arsanın fiilen ne yapılacağını değil, ne yapılabileceğini önceden çizer). (2) 'Otopark kamu yararına' gerekçesi; doğru amaç bile yanlış usulü meşrulaştırmaz: mahalleye otopark kazandırmak gerçekten faydalı bir hizmet olabilir, ama bu faydanın sağlanması gereken usul, idarenin kendi takdiriyle bir arsayı kiralayıp kullanım şeklini değiştirmesi değil, imar planında otopark alanı olarak resmi bir değişiklik yapılmasıdır; usulüne uygun yapılmayan bir 'iyi niyetli' uygulama bile, planın bütünlüğünü ve öngörülebilirliğini bozar. (3) Kiralama işlemi, plan ihlalini 'özelleştirmez', belediye kendisi ihlalin tarafı olur: burada dikkat çekici olan, ihlali üçüncü bir kişinin değil, planı yapan ve uygulamakla yükümlü olan idarenin kendisinin gerçekleştirmesidir, bir vatandaşın izinsiz kullanımı ile idarenin bilerek yaptığı bir kiralama sözleşmesi arasında, hesap verebilirlik açısından fark vardır. (4) Düzeltme; ya taşınmazın kullanımını plana (konut alanı) uygun hale getirmek ya da otopark kullanımını sürdürmek isteniyorsa, önce usulüne uygun bir imar planı değişikliği yapmaktır.

Yapılacaklar: (1) Otopark olarak kullanılan taşınmazın imar planındaki mevcut işlevi (konut alanı) ile fiili kullanımı (otopark) arasındaki uyumsuzluk giderilsin. (2) Otopark kullanımının sürmesi isteniyorsa, usulüne uygun bir imar planı değişikliği süreci başlatılsın. (3) Benzer şekilde plan dışı kiralanmış/kullandırılmış başka taşınmaz olup olmadığı taransın. (4) Gelecekte taşınmaz kiralama kararlarında imar planı uyum kontrolü zorunlu adım haline getirilsin.

Uygulama önerisi: kiraya verdiğiniz veya kullanım şeklini değiştirdiğiniz her taşınmazda tek soruluk kontrol uygulayın: 'bu kullanım biçimi, imar planındaki mevcut işlevle birebir uyumlu mu?' Değilse, önce plan değişikliği gerekir; ve denetçinin ölçüsü nettir: bir taşınmazın fiili kullanımı, imar planındaki işlevini değil, imar planındaki işlev fiili kullanımı belirler.