Üst ölçek plan değişince devam eden ihale eski plana göre mi yürütülür?

Korumuyordu, çünkü o süre başka bir işlem türü için tanınmıştır, sizin durumunuz için değil: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.5, alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç 1 yıl içinde üst plana uygun hale getirilmesi zorunludur; idarenin savunmasında dayandığı 18 aylık istisna ise aynı maddenin devamındaki özel bir cümledir, 'alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki YENİ YAPI RUHSATI BAŞVURULARI, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır': yani bu istisna yalnız ruhsat başvurusu işlemlerini korur, bir ihale sürecini değil. Sizin olayınızda ise ihale ilanı yapılmış ama ihalesi henüz sonuçlanmamışken (10.11.2022) üst ölçek plan zaten kesinleşip (17.10.2022) idareye tebliğ edilmişti (03.11.2022), yani idare, ihaleyi tamamladığı anda, üzerine yapı yaptıracağı alanın artık rekreasyon alanı olduğunu ve ihale konusu yapıların (hangar+kafeterya) bu ölçekte yapılamayacağını bilerek sürece devam etmiştir: sonuç, 'alt ölçek planın üst ölçek plana aykırı olamayacağından, üst ölçek plan değiştiğinde henüz ihalesi yapılmamış olan yerlerin süreçlerinin üst ölçek plan dikkate alınarak yürütülmesi gerekmektedir.'

Analiz: (1) 'Henüz ihale edilmemiş' ile 'ruhsat başvurusu yapılmış' arasındaki fark; istisnanın tüm gerekçesidir: 18 aylık geçiş süresi, vatandaşın elinde zaten bir ruhsat başvurusu varken planın değişmesiyle mağdur olmasını önlemek için tanınmıştır; idarenin kendi başlattığı, henüz sonuçlanmamış bir ihale süreci ise bu korumanın kapsamına girmez, idare, kendi sürecini üst plana uydurma özgürlüğüne sahiptir, vatandaşın ruhsat başvurusu gibi 'donmuş bir hak' değildir (nazım-plan-sıralaması ve plansız-uygulama dosylarının 'hangi işlem korunuyor' sürümü: istisna hakkı, süreci başlatanı değil, hak sahibini korur). (2) Bilerek devam etmek; savunmayı daha da zayıflatır: üst plan idareye tebliğ edildiği an (03.11.2022), ihale henüz sonuçlanmamıştı (10.11.2022), yani idare, yapacağı yapının artık plana aykırı olacağını bilerek yedi gün içinde ihaleyi bitirmiştir: bilinçli devam, 'bilmiyorduk' savunmasını baştan devre dışı bırakır. (3) Boyut uyumsuzluğu; ikinci ve bağımsız bir ihlaldir: rekreasyon alanında yapılabilecek muvakkat yapılar Yönetmelik m.61/16'ya göre toplamda 250 m²'yi aşamaz, ihale konusu kafeteryanın kendisi tek başına 359 m²'dir: yani plan uyumu sağlansa bile, bu yapı boyutuyla zaten rekreasyon alanına sığmayan bir inşaattır, iki ayrı ihlal üst üste binmiştir (plan uyumsuzluğu + ölçek aşımı). (4) Ders; plan değişikliği haberleri ihale takvimiyle çapraz kontrol edilmelidir: ilan verilmiş ama ihalesi sonuçlanmamış her işte, süreç boyunca üst ölçek plan değişiklikleri izlenmeli, bir değişiklik geldiğinde ihale, sonuçlanmadan durdurulup yeni plana göre gözden geçirilmelidir.

Yapılacaklar: (1) Takip: devam eden tüm ihalelerde ilgili taşınmazın imar durumu, ihale sonuçlanana kadar periyodik kontrol edilsin. (2) Durdurma kuralı: ihale sürecinde üst ölçek planda değişiklik tebliğ edilirse, sonuçlanmamış ihale gözden geçirilmeden tamamlanmasın. (3) İstisna sınırı: 18 aylık geçiş süresinin yalnız mevcut ruhsat başvurularını koruduğu, ihale/yeni yapım süreçlerini kapsamadığı yazılı olarak imar birimine hatırlatılsın. (4) Ölçek kontrolü: her yapı projesinde alan büyüklüğü, planlanan bölgenin yapı sınırlarıyla (muvakkat yapı m² sınırı gibi) ihale öncesi karşılaştırılsın.

Uygulama önerisi: devam eden her ihalede tek soruluk tarih testi uygulayın: 'üst ölçek plan, ihalemiz sonuçlanmadan önce mi kesinleşti?' Kesinleştiyse süreç yeni plana göre yürütülmelidir, 'henüz ruhsat vermedik, ihale farklı' savunması geçerli değildir; ve denetçinin ölçüsü nettir: alt ölçek plan üst ölçek plana aykırı olamaz, henüz tamamlanmamış hiçbir süreç bu kurala istisna oluşturmaz.