Sorulan sorular ve cevaplardan gerekli görülenler sitemizde yayınlanmaktadır.
Soru Cevap Platformundaki Cevapları Sadece Üye Olan Abonelerimizin Görmesine İzin Verilmektedir.
Soru-Cevap Platformunda yer alan sorular ve cevapları herhangi bir şekilde kopyalanamaz, kaynak belirtmek kaydıyla başka yerlerde yayınlanabilir. Alıntı yapılması durumunda durumu mail olarak tarafımıza bildirilmesi gerekmektedir.
Soru gönderme platformu üzerinden gönderilen gerçeği yansıtmayan üyelikler yapılması yasaktır. Gerekli görülmesi durumunda teyit edilebilecektir. Gerçek dışı yapılan üyeliklerin tespit edilmesi durumunda üyelikleri sistemden silinecektir. Bu durumlardan dolayı Derneğimiz sorumlu değildir.
Derneğimiz bir şikayet mercii olmadığı için kurumları şikayet içerikli sorular cevaplandırılmamaktadır.
Soru cevap platformunda sorulara verilen cevaplar ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda ilgili soruyu cevaplandıranın görüşü ve kanaatini içermekte olup, resmi bir niteliği bulunmamaktadır. Bu anlamda Derneğimizin yasal olarak sorumluluğu bulunmadığını bilmenizi ve bu çerçeve de sorularınızın gönderilmesi gerekmektedir.
Soru Cevap Platformu tamamen ücretsizdir. Bu çerçevede Derneğimiz uzmanların soruyu cevaplama ya da soruya hemen cevap verme garantisi içermemektedir. Derneğimiz uzmanlarının müsaitliği doğrultusunda sorulan soruların tamamı cevaplandırılacaktır.
Derneğimiz uzmanlık alanları dışından gelen sorulara cevap verilmeyecektir. Derneğimiz uzmanları alanları web sitemizde yayınlanan eğitim konularından ibarettir.
Soru Cevap Platformumuzdan gönderilen tüm soruların doğru anlaşılabilmesi için yazım kurallarını uyulmalı, anlatım bozukluğu içerek şekilde sorulmamalıdır. Sorunun tam olarak ne olduğunun anlaşılamaması durumunda soruya cevap verilmeyecektir.
Cevap verilen soruların cevaplama tarihinden sonra konuyla ilgili mevzuat değişikli olabileceğinden sorulara verilen cevapların, cevaplanma tarihi dikkate alınmalıdır.
Müteahhit sözleşmeye uymazken avansı büyütmek doğru mu?
2 yıl önce 2.544 görüntülenme Belediye Şirketleri ve İştirakler Cevaplandı
Soru
Hocam merhaba. Şirketimiz bir arsayı satın almak için müteahhitle protokol ve satış sözleşmesi imzaladı; yönetim kurulu kararıyla önce avans ödendi, süreç içinde 159-Verilen Sipariş Avansları hesabındaki tutar milyonlarca liraya ulaştı. Ama müteahhit protokol ve sözleşme hükümlerine uymadı, buna rağmen metinlerdeki müeyyidelerin hiçbiri uygulanmadı. Denetim bunu bulgu yaptı. Bu tabloda yönetimin sorumluluğu nerede başlıyor?
Sorumluluk; ihlalin ilk gününde, müeyyide maddesinin uygulanmadığı anda başlıyor: 2024 denetiminde aynen, 'gayrimenkul satın alınmasına yönelik müteahhit ile imzalanan PROTOKOL VE SATIŞ SÖZLEŞMESİ hükümlerine müteahhit tarafından UYULMAMASINA RAĞMEN, ilgili metinlerde yer alan MÜEYYİDELERİN UYGULANMADIĞI' tespit edilmiştir; tablo da nettir: yönetim kurulu kararıyla 12.410.000 TL bedelli arsa alımı için protokol; başlangıçta 810.000 TL avans, muhasebede ise 159 hesabında 4.870.000 TL'ye ulaşmış ödeme: yani şirket; tapusunu almadığı bir arsa için milyonları müteahhidin kasasına taşımış, karşı taraf yükümlülüklerini ihlal ederken sözleşmenin dişleri hiç ısırmamıştır, TTK m.18'in basiretli tacir ölçüsü ve m.369'un özen yükümü; tam bu tabloda yöneticilere döner: sözleşmeye müeyyide yazmak basiretin yarısıdır, uygulamak diğer yarısı.
Analiz: (1) Büyüyen avans; küçülen pazarlık gücüdür: her ek ödeme, şirketi müteahhide biraz daha bağlar, ihlal başladığında rasyonel adım ödemeleri durdurup müeyyideyi işletmekti: tersine akış (ihlale rağmen avansı büyütmek); 'nasılsa tamamlar' iyimserliğinin şirket kasasıyla finanse edilmesidir, tapu gelmezse 159'daki bakiye, teminatsız bir alacak davasının tutarıdır (teslimatsız-bitüm-avansı ve mal-alınmadan-ödeme dosyalarının gayrimenkul sürümü: avans; güvene değil, teminata yaslanmalıdır). (2) Uygulanmayan müeyyide; feragat gibi okunur: cezai şart-fesih-faiz maddeleri süresinde işletilmezse, karşı taraf ve mahkemeler bunu zımni feragat/işlemden vazgeçme olarak yorumlayabilir: gecikmiş müeyyide, hukuken zayıflamış müeyyidedir, yönetimin sessizliği, şirketin haklarını eritir. (3) Gayrimenkul alım güvencesi tekniği bellidir: tapu devri ile ödeme takasının eş zamanlı kurulması, ara ödemelerde ipotek-teminat mektubu, değerleme raporuna bağlı bedel ve tarihli ifa planı, protokol bu araçlarla örülmediyse: avans mimarisi baştan kusurludur. (4) Kurtarma planı: ihlallerin tarihli tespiti (ihtarname), müeyyidelerin (cezai şart-faiz-fesih) derhal işletilmesi, avansın iadesi-tapu devri seçeneklerinin takvime bağlanması ve gerekiyorsa dava-ihtiyati tedbir: her geçen ay; hem faiz kaybı hem ispat zorluğudur.
Yapılacaklar: (1) İhtar-müeyyide: müteahhidin ihlalleri tarihli ihtarnameyle tespit edilip sözleşmedeki cezai şart-faiz-fesih hükümleri işletilsin. (2) Güvence: avans bakiyesi için ipotek-teminat mektubu talep edilsin; sağlanamazsa iade-dava süreci (ihtiyati tedbir dahil) başlatılsın. (3) Hesap: 159 bakiyesinin yaşlandırması, ödeme kararlarının dayanakları ve karar-ödeme uyumu iç denetimce raporlansın; sorumluluk değerlendirmesi yapılsın. (4) Politika: şirketin gayrimenkul alımlarında 'tapu-ödeme eş zamanlılığı, ara ödemede teminat, ihlalde otomatik müeyyide' kuralları yazılı hale getirilsin.
Uygulama önerisi: 159 hesabınızdaki her bakiye için tek soruluk karşılık testi uygulayın: 'bu avansın karşısında bugün ya tapu ya teminat var mı?' Varsa ödeme yönetiliyordur, ikisi de yoksa ve karşı taraf ihlaldeyken müeyyide susuyorsa; şirketiniz, sözleşmesini süs, kasasını kredi yapmıştır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: ihlale rağmen müeyyide uygulanmaması, zararı yönetimin hanesine yazar.
Bu sorunun cevabı üyelerimize özeldir
Uzmanlarımızın verdiği cevabın tamamını görüntülemek için üye girişi yapmanız gerekmektedir. Üyelik ücretsizdir.
