Meclis intifa kararı aldı; tapu tescili olmadan şirket kiralayabilir mi?

Ayni hakkın doğum yerini karıştırmakta, Daire; 'tasarruf hakkı mevcut haliyle hukuken devredilemez nitelikteki taşınmazların şirkete devri sonucu, BELEDİYE TARAFINDAN gerçekleştirilmesi gereken KİRA TAHSİLATLARININ ŞİRKETÇE yapılması' nedeniyle oluşan tutarın tazminine hükmetmiş; Temyiz Kurulu da hükmü ayakta tutmuştur. Hukukun çizgisi nettir: intifa gibi sınırlı ayni haklar tapu siciline tescille doğar, meclis kararı; tescilin sebebi olabilir, kendisi olamaz: Kurul kararında TTK m.128 de anılır, taşınmaz mülkiyetinin veya başka ayni hakkın şirkete konulması halinde, şirketin bunlar üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu siciline tescil gereklidir; m.342-343 ayni değerlerin şirkete geçişindeki değerleme disiplinini ekler: yani 'meclis kararı kurucudur' inancı, hem medeni hukukun tescil ilkesine hem ticaret hukukunun tasarruf şartına aykırıdır: tescilsiz intifa; iyi niyetli bir plan, ama hukuken yok hükmünde bir haktır, o taşınmazların kira geliri, o gün de bugün de belediyenindir.

Analiz: (1) Zarar; kiralamada değil, gelirin yanlış kasada toplanmasındadır: taşınmazlar (rekreasyon alanı, kreş binası...) üçüncü kişilere kullandırılmış, bedelleri belediye bütçesi yerine şirket hesabına akmıştır: belediye cephesinden bu; tahsil edilmesi gereken gelirin tahsil edilmemesidir, kamu zararı tanımının tam ortası (intifa-kira ve şirkete-devir dosyalarının tescil katı: gelirin sahibini tapu kütüğü söyler, niyet değil). (2) 'Şirket yaptı, benim talimatım yok' savunması; zinciri koparamaz: tescilsiz devri mümkün kılan işlemleri kuran ve süreci denetlemeyen yönetim, sonucun da sahibidir: sorumluluk şirket yetkilisine havale edilerek dağıtılamaz. (3) 'Ecrimisil tahakkuk ettirdik, zarar kalktı' iddiası; belge ister: Kurul bunu açıkça yazmıştır, dilekçe ekinde 'dekont, muhasebe alındısı, tahsilat makbuzu ve bunların belediye kayıtlarına girdiğini gösterir muhasebe işlem fişi' yoktur: tahsilatla zarar elbette kapanabilir, ama kapandığının kanıtı, kurul üyelerinin vicdanına değil muhasebe fişine sunulur: belgesiz telafi beyanı, hiç telafi edilmemiş sayılır. (4) Doğru kurgu baştan bellidir: meclis kararı → tapuda intifa tescili (bedel-değerleme-süre düzeniyle) → şirketin ancak o tarihten sonra, tescilli hakka dayanarak kiralaması; tescil yapılamıyorsa (imar-vasıf engeli), taşınmaz belediyede kalır, kiralamayı belediye yapar: aradaki her fiili formül, gelir kaçağı üretir.

Yapılacaklar: (1) Gelir transferi: şirketin tescilsiz dönemde topladığı kira gelirleri faiziyle hesaplanıp belediyeye aktarılsın; aktarım muhasebe belgeleriyle yargı dosyasına sunulsun. (2) Hukuki durum: taşınmazların intifa tesisine elverişliliği (imar durumu, vasıf) incelensin; mümkünse tescil tamamlansın, değilse meclis kararı kaldırılıp kiralamalar belediye üzerinden yeniden kurulsun. (3) Kural: şirketlere taşınmaz hakkı tanıyan her karar için 'tapu tescili tamamlanmadan fiili kullanım-kiralama başlamaz' ilkesi yazılı hale getirilsin. (4) Envanter: iştiraklerin kullandığı tüm belediye taşınmazları tapu kayıtlarıyla eşleştirilip dayanaksız kullanımlar tespit edilsin.

Uygulama önerisi: şirket lehine kurulan her hak iddiasında tek soruluk kütük testi uygulayın: 'bu hak bugün tapu kütüğünün hangi sayfasında yazıyor?' Sayfa gösterilebiliyorsa şirket kendi hakkını işletiyordur, gösterilemiyorsa şirketin topladığı her kira, belediye bütçesinden alınmış borçtur; ve Kurul bunu tek cümleyle özetler: tescilsiz taşınmazların kirasını şirket tahsil edemez.