Yurt şartıyla verilen üst hakkı otel işletmesine dönüşür mü?

Sözleşmenin kalbinin durması anlamına, 2023 denetiminde aynen: 'öğrenci yurt binası inşa edilmesi ve YİRMİ BEŞ YIL süreyle ÖĞRENCİ YURDU olarak işletilmesi yönünde sözleşme yapılarak üst hakkı tesis edilmesine rağmen, inşa edilen binanın üst hakkı lehtarı tarafından TURİSTİK OTEL olarak işletildiği.' Hukuk çifte kilitlidir: TMK m.827, üst hakkının içerik ve kapsamına, özellikle yapının ÖZGÜLENME AMACINA ilişkin resmi senetteki kayıtlar herkes için bağlayıcıdır; TMK m.2, haklar dürüstlük kuralına uygun kullanılır, hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz: sözleşmenin konusu da nettir, arsa üstünde uygulama projesine uygun yurt binası, 25 yıl yurt işletmesi, süre sonunda idareye devir.

Analiz: (1) İşletme şekli detay değil, ihalenin kendisidir: ihaleye çıkarken bedel-süre dengesi; yurt işletmesinin gelir profiliyle kurulmuştur, yurt kirası ile otel gecelik geliri ayrı dünyalardır: 'yurt şartlı' kazanılan üst hakkının otelde kullanılması; ihaleyi kazandıran şartın imzadan sonra çöpe atılmasıdır, yarışan diğer istekliler, otel işletebileceklerini bilseler bambaşka teklifler verirdi (mesire-taahhüt ve saklı-hak dosyalarının üst hakkı sürümü: özgülenme amacı, tapuya işlenmiş bir ihale şartıdır). (2) Kamusal amaç da buharlaşmıştır: idare; arsasını öğrenci barınması gibi sosyal bir ihtiyaca özgüleyerek vermiştir, otelde bu amaç sıfırlanır: kamu arsası, sosyal yatırım görüntüsü altında ticari turizme sübvanse edilmiş olur. (3) İdarenin sessizliği, aykırılığı olgunlaştırır: amaç dışı kullanım tespit edilir edilmez, ihtar, sözleşme yaptırımları ve gerekirse üst hakkının sona erdirilmesi süreçleri işletilmelidir: her sessiz yıl; lehtara 'idare bu kullanımı benimsedi' savunması biriktirir ve 25 yılın sonunda devralınacak binanın hangi halde (otel tadilatlarıyla projeden uzaklaşmış mı) teslim alınacağı sorusunu da büyütür. (4) Vergi-ruhsat katmanı ayrıca sorulmalıdır: yurt ve otel; işyeri açma ruhsatı, İRV-ÇTV, emlak vergisi ve turizm mevzuatı yönünden farklı rejimlerdir, fiilen otel çalışan binanın bu kayıtları hangi statüyle yürüyor: amaç aykırılığı, çoğu kez bir mevzuat zinciri halinde gelir.

Yapılacaklar: (1) Tespit-ihtar: fiili kullanım (otel işletmesi) tutanak-belgeyle tespit edilip sözleşme ve TMK m.827'ye dayalı ihtar çekilsin; amaca dönüş için süre verilsin. (2) Yaptırım süreci: süre sonunda dönüş yoksa sözleşmedeki fesih-cezai şart hükümleri ve üst hakkının sona erdirilmesi seçeneği hukuk birimiyle kararlılıkla yürütülsün; otel dönemine ilişkin sebepsiz zenginleşme-bedel farkı talepleri değerlendirilsin. (3) Kayıt uyumu: binanın ruhsat-vergi kayıtları fiili kullanım yönünden ilgili birimlerce incelenip gereken tahakkuk-yaptırımlar uygulansın. (4) Portföy dersi: amaç şartlı tüm üst hakkı-tahsis sözleşmeleri için yıllık 'fiili kullanım denetimi' rutini kurulsun; özgülenme amacı denetlenmeyen sözleşme bırakılmasın.

Uygulama önerisi: amaç şartlı her sözleşmede tek soruluk tabela testi uygulayın: 'binanın kapısındaki tabela, resmi senetteki özgülenme amacıyla aynı şeyi mi söylüyor?' Aynıysa hak amacında kullanılıyordur, farklıysa üst hakkı, ihale şartlarının dışına taşmıştır; ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: yurt olarak işletilmesi şartıyla verilen bina, otel olarak işletilemez.