Jeotermal kaynağın kira bedeli tek emsalle belirlenir mi?

Geçilememiştir, 2024 denetiminde aynen: 'tahmini bedeli tespit etmek amacıyla YETERİNCE ARAŞTIRMA YAPILMADIĞI, komisyonca değer tespitinde YALNIZCA BENZER 1 ADET KİRALAMANIN baz alındığı; sıcak suyun m³ fiyatının 0,88 TL belirlendiği ve sözleşmenin 0,93 TL üzerinden imzalandığı.' Çerçeve iki kanunludur: 5018, gelirlerin etkili-ekonomik-verimli ve hukuka uygun elde edilmesi görevlilerin sorumluluğudur ve bu; 'işin niteliğine ve ticari hayatın gerekliliklerine göre her türlü araştırmanın yapılmasıyla' mümkündür; 2886 m.9, tahmin edilen bedel; gerektiğinde belediye, ticaret odası, sanayi odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulur ve dayanaklarıyla birlikte hesap cetvelinde gösterilip ihale dosyasında saklanır: tek emsalle yazılan rakam; cetvel değil, tahmindir.

Analiz: (1) Tek emsal, yanlış limana demirletir: jeotermal kaynağın değeri kullanım amacına göre katlanır, sera ısıtması, termal turizm-kaplıca, bölgesel ısıtma, kurutma: seçilen tek kiralama hangi pazardansa bedel o pazara kilitlenir, m.9'un oda-borsa-bilirkişi yelpazesi; tam da bu tek-nokta hatasını önlemek içindir (kira-rayiç ve ciro-payı dosyalarının yeraltı sürümü: kamu varlığının fiyatı, tek örnekten değil piyasadan okunur). (2) Sıcak suyun gerçek birimi kaloridir: m³ başına sembolik fiyat; kaynağın taşıdığı enerjiyi fiyatlamaz, basit bilirkişi yöntemi bile bellidir: suyun sıcaklık-debi verisinden ısı değeri hesaplanır, doğalgazla aynı ısının maliyetiyle kıyaslanır, aradaki uçurum; kiracıya aktarılan enerji sübvansiyonunun ta kendisidir: 88 kuruş yazılan metreküp, kazan dairesinde kaç liralık gazın yerini tutuyor sorusu cetvelin ilk satırı olmalıdır. (3) İhale sonucu tespiti aklamaz: muhammen 0,88 iken sözleşmenin 0,93'te bağlanması 'rekabet çalıştı' demek değildir, düşük muhammen; teklifleri kendi çapasına çeker: yarış, başlangıç çizgisi yanlış konduğunda düzeltmez, tescil eder. (4) Dosya disiplini sorumluluğun sigortasıdır: m.9'un hesap cetveli; hangi kaynaktan hangi veri alındı, bedel nasıl kuruldu sorularının yazılı cevabıdır, cetvelsiz dosyada komisyon üyeleri, denetim gününde kendi takdirlerini savunacak belgeden yoksundur.

Yapılacaklar: (1) Yeniden değerleme: kaynağın sıcaklık-debi-kullanım verisiyle enerji eşdeğeri hesabı + farklı illerden çoklu emsal taraması + oda-borsa-bilirkişi görüşleriyle yeni değer raporu hazırlansın. (2) Sözleşme yönetimi: mevcut sözleşmede revizyon-artış imkanları (endeks, süre sonu) değerlendirilsin; süre bitiminde ihale, yeni değer raporuna dayalı muhammenle ve rekabetçi ilanla yapılsın. (3) Cetvel standardı: 2886 kiralamalarında bedel tespit dosyasına zorunlu içerik (en az üç bağımsız veri kaynağı, hesap yöntemi, komisyon gerekçesi) iç düzenlemeyle bağlansın. (4) Portföy taraması: belediyenin kiraya verdiği özellikli varlıklar (kaynak, tesis, reklam alanı) aynı yöntemle taransın; tek-emsalli tespit edilen dosyalar yeniden değerlemeye alınsın.

Uygulama önerisi: özellikli her kiralamada tek soruluk cetvel testi uygulayın: 'bu bedelin dayandığı veri kaynağı kaç tane?' Cevap 'bir' ise bedel araştırılmamış, seçilmiştir, ve denetçi bunu tek cümleyle yazar: yeterince araştırma yapılmadan tahmini bedel tespit edilemez.