Ortak binada çatıyı belediye yaptıysa pay alınır mı?

Eksik yaptınız, 2025 tarihli Daire kararında birebir konu edilmiştir: 'terminal ÇATISININ belediyece onarıldığı halde, binada mülkiyeti gerçek/tüzel kişilere ait İŞYERİ SAHİPLERİNDEN giderlere KATILIM PAYI ALINMAMASI' kamu zararı sayılmış; dosya, tutarların bir kısmının mahsup ve dekontlarla tahsili, kalanı için icra takibi başlatılması üzerine 'ilişilecek husus kalmadı' ile kapanmıştır, yani mekanizma sonuna kadar işlemiş, özel maliklerin payı faiz-icra yoluyla geri toplanmıştır.

Kural seti (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu): (1) m.19, kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımını, mimari durumunu ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür; (2) m.20, aralarında başka anlaşma yoksa her kat maliki; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ARSA PAYI ORANINDA katılır. Çatı; ortak yerlerin ders kitabı örneğidir. Belediye, kat maliki sıfatıyla kendi arsa payına düşeni öder, tamamını ödediğinde, özel maliklerin payı kadar tutarı onlara hibe etmiş olur; işte o hibe, kamu zararının matematiğidir (emsalde binanın yaklaşık yarısı özel mülkiyetteydi ve pay o orandan hesaplanmıştır). (3) 'Bina bizim yönetimimizde' savunması: yönetim; masrafı üstlenme değil, m.20 uyarınca paylaştırma yetkisidir, yönetici konumundaki belediye, gideri yapıp payları maliklerden istemekle yükümlüdür; istememek, yöneticiliğin değil bağışçılığın tanımıdır (KMK'nın ortak gider alacağı; gecikme tazminatı ve icra yoluyla güçlü biçimde korunur, kanun alacaklıya bu silahı vermişken kullanmamak, bulgunun kendisidir). (4) Genelleme: aynı ilke; belediyenin hisseli-kat mülkiyetli olduğu her yapıda (iş hanları, pasajlar, ortak oto-parklar) asansör, ısı merkezi, yalıtım, güçlendirme gibi tüm ortak giderlerde geçerlidir, ve tersi de: özel maliklerin yaptığı ortak giderde belediye kendi payını öder (terminal-kiracı yaptırım dosyalarıyla birleşen ders: ortak yapı, tek taraflı cömertlik alanı değildir).

Yapılacaklar: (1) Bu tür işlerde süreç standardı kurun: ortak yer onarımı kararı → arsa payı tablosu → maliklere işten önce çağrı-tebligat (KMK karar düzeniyle) → iş → pay tahakkuku ve tahsili; belediye bütçesi yalnız kendi payını taşısın, kalan kısım maliklerden avans/pay olarak toplansın. (2) Geçmişi tarayın: kat mülkiyetli-hisseli binalarınızda belediyece tek başına ödenmiş ortak giderleri (çatı, asansör, cephe) tespit edin; payları hesaplayıp tahakkuk-tebligat-icra zincirini işletin, emsal dosyanın kapanışı, bu zincirin çalıştığında dosyayı nasıl kurtardığını gösterir. (3) Mülkiyet envanterinizi netleştirin: hangi binalarda hangi arsa payı sizde; site-apartman yönetimleriyle ilişkilerde (aidat, ortak gider) belediyenin malik sıfatı tek listede izlensin, pay ödemeyen belediye olmak da, pay istemeyen belediye olmak da aynı listenin iki ayıbıdır. (4) Sözleşmesel istisnaları yazılı kurun: maliklerle farklı bir paylaşım anlaşması yapılacaksa (m.20'nin 'başka türlü anlaşma' kapısı) bu, encümen-meclis onaylı yazılı protokolle olsun; fiili cömertlik, anlaşma sayılmaz.

Uygulama önerisi: ortak mülkiyetli yapı işlerinde tek soruluk hesap kuralı koyun: 'arsa payı tablosu faturanın neresinde?' Tabloyu faturayla birlikte dosyalayan idare; hem binasını hem bütçesini korur, tablosuz ödeyen ise, özel maliklerin çatısını kamuya taşıtır ve o yükün iadesi, emsaldeki gibi ancak mahsup makbuzları ve icra dosyalarıyla tamamlanır.