Trampalı kamulaştırmada yüzde 120 sınırı nedir?

Var ve aşılması 2024 denetiminde tabloyla tespit edilmiştir: 'trampa suretiyle kamulaştırmalarda, trampada kullanılan (idarece verilen) taşınmazların değerinin YASAL ÜST SINIRIN üzerinde olması.' Trampa; nakitsiz kamulaştırmanın meşru aracıdır ama serbest bir pazarlık alanı değildir, kanun, iki ucuna da çizgi çekmiştir.

Kural seti (2942 m.26): (1) Aracın kendisi: Mal sahibinin kabul etmesi halinde; kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine TAHSİS EDİLMEMİŞ taşınmazlarından, bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarda taşınmaz verilebilir. İki ön şart birden: rıza (trampa dayatılamaz, mal sahibi isterse nakit bedelde ısrar eder) ve verilecek malın tahsisli olmaması (parkı, hizmet binasını, tahsisli sosyal donatıyı trampaya süremezsiniz). (2) Üst sınır, %120: İdarenin vereceği taşınmazın değeri; kamulaştırma bedelinin YÜZDE YÜZ YİRMİSİNİ AŞAMAZ. Mantığı açıktır: trampa, bedelin ödenme biçimidir; değer dengesinden koparsa 'kamulaştırma' görünümlü bir kamu malı devrine dönüşür, %20'lik pay, kesirli eşleşmelerin pratiğine tanınmış tek esneme payıdır. Verdiğiniz arsa bedelin %120'sinden değerliyse; ya trampaya daha küçük taşınmaz seçilir ya taşınmaz kısmen verilip kalan nakit ödenir (m.26'nın 'kısmen karşılama' düzeni iki yönlü çalışır: idare az verirse farkı nakit tamamlar; hiçbir senaryoda %120 üstü mal vererek 'fark helal olsun' diyemez). (3) Değerlemenin çift bacaklılığı: hem kamulaştırılan malın hem verilecek belediye malının değeri; kıymet takdir düzeninin ciddiyetiyle (emsal-analizli, gerekçeli, güncel) belirlenmelidir, sınır ancak doğru değerlemeyle denetlenebilir; belediye malını düşük gösterip sınıra 'sığdırmak', bulguyu değerleme yönünden yeniden üretir (başkanla-trampa dosyasındaki ders: rakamla oynanan trampa, iki kere yazılır). (4) Aşımın sonucu: %120'yi aşan kısım, karşılıksız devredilmiş kamu değeridir, kamu zararı hesabının konusu ve işleme onay verenlerin sorumluluğudur.

Yapılacaklar: (1) Trampa dosya standardı kurun: mal sahibinin yazılı kabulü + iki taraflı güncel kıymet takdirleri + %120 kontrol satırı (verilen/bedel oranının açıkça hesaplandığı sayfa) + verilecek malın 'tahsissizlik' kontrolü (kayıt-imar durumuyla) + meclis/encümen kararlarında bu hesaplara atıf. (2) Geçmiş trampaları tarayın: emsal bulgudaki gibi tablo kurun, kamulaştırma bedeli / verilen taşınmaz değeri / oran; aşım çıkanlarda fark için tahsil-tazmin değerlendirmesi ve tapu-hukuk analizi. (3) Aşım riskinde modeli değiştirin: büyük-değerli arsa vermek yerine ifrazla küçültme, birden çok mal sahibiyle eşleştirme veya kısmi trampa + nakit fark, araç kutunuz geniştir; sınır dar. (4) Nakit planlamasını dürüst kurun: trampa, bütçe disiplininin alternatifi değil tamamlayıcısıdır, kamulaştırma programı, bedel ödeme kaynağıyla birlikte meclise gelsin (m.10-tahsis, bütçe dosyaları ilkesi).

Uygulama önerisi: her trampa evrakının üstüne tek kesirli soru yazın: 'verdiğimiz / ödeyeceğimiz = kaç?' Cevap 1,20'nin altındaysa trampa bedelin kılığıdır; üstündeyse artık kamulaştırma değil, kamu malının rızalı ama dayanaksız devridir, ve denetçi, bu kesiri sizin tablonuzdan daha hızlı hesaplar.