Bina inşaat sınıfını yanlış belirlersek ne olur?

Sonucu doğrudan vergi kaybıdır. Bina inşaat sınıfı, emlak vergisi matrahını belirleyen iki bileşenden birini, metrekare normal inşaat maliyetini, seçen ölçüttür; sınıf düşük belirlenirse vergi de düşük hesaplanır.

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29'uncu maddesinde; binalar için emlak vergi değerinin, ilgili bakanlıklarca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı vergi değeri esas alınarak hesaplanan bedel olduğu ifade edilmiştir.

Bina metrekare normal inşaat maliyeti cetvelleri; binayı hem kullanım türüne (mesken, işyeri, fabrika vb.) hem de inşaat sınıfına göre ayırır. Sınıflandırmanın esasları ise Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin düzenlemede belirlenmiştir. Bu düzenlemenin binaların inşaat sınıflarına göre ayrımını düzenleyen maddesinde; binaların yapılış tarzı, işçiliği, çeşitli kısımlarında kullanılan malzemenin cinsi ve kalitesi gibi ölçütler dikkate alınarak sınıflara ayrılacağı öngörülmüştür. (Bu düzenlemede yer alan "tüzük" ibaresi sonradan "yönetmelik" olarak değiştirilmiştir.)

Uygulamadaki hata genellikle şuradan doğar: sınıf, mükellefin beyanına göre veya eski kayıtlardan devren kabul edilir; bina yerinde görülmez. Oysa aynı mahallede, aynı metrekarede iki bina arasında sınıf farkı, vergi tutarında kayda değer bir fark yaratır. Ayrıca bina tadilat veya esaslı onarım gördüğünde sınıfı değişebilir; bu da genellikle kayıtlara yansımaz.

Sayıştay'ın 2024 yılı denetim raporlarından birinde; bir belediyede emlak vergisine tabi binaların inşaat sınıfları belirlenirken mevzuatında belirlenen kriterlere göre işlem yapılmadığı görülmüştür. Sonuç bölümünde; bina inşaat sınıflarının belirlenmesinde mevzuat hükümlerine aykırı hareket edilmesinin vergi kaybına neden olma riskini barındırdığı, bu nedenle emlak vergisine tabi binaların yerinde incelenerek gerekli düzeltmelerin yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Uygulama önerisi: sınıflandırmayı yoklamaya dayandırın; yoklama fişinde binanın yapı tarzı (betonarme, yığma, ahşap), dış cephe ve iç mekan malzemeleri, asansör, kalorifer, otopark gibi unsurları işaretli olarak kaydedin. Mahalle ve cadde bazında örneklem denetimi yapın; her binayı gezmek mümkün değilse, sapmanın yoğun olduğu bölgelerden başlayın. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi dosyalarındaki proje ve mahal listeleri, sınıf tespitinin en güvenilir kaynağıdır, imar birimiyle veri paylaşımı kurun. Sınıf değişikliği gerektiren tadilat ruhsatlarını gelir birimine otomatik olarak bildirin. Düzeltme yaparken, mükellefe tebligat yapmayı ve zamanaşımı sürelerini gözetmeyi unutmayın; geriye dönük tarhiyatlarda usul hatası en sık iptal sebebidir.